空き家の解体はいくらかかる？解体のメリットやコストを抑える方法など

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2022.12.13

空き家の解体はいくらかかる？解体のメリットやコストを抑える方法など

空き家の解体相場はいくら？

年々増加する空き家問題。

「賃貸」や「売却」で利益を得るために空き家の解体を検討する人も増えています。

しかし、空き家の一戸建てを解体して更地にするにはおよそ50万円から300万円もの費用がかかります。

なぜ同じ一戸建ての建物なのにこれほどまでに費用に差が出てしまうのでしょうか？

単純に建物の大きさにもよりますが、木造か鉄骨かなどの構造や、周辺を含めた立地条件、他にも古い建物ですと有害物質として指定されているアスベスト（石綿）が使用されている事もあり、アスベストの処理や処分には特別な資格が必要になるために解体費用に大きな差が生じます。

そこで今回は、空き家を解体する際に少しでも安くするテクニックや、解体のメリットと空き家を残すことのデメリット、更には必要な工事の決め方やその費用、施工事例などを詳しくご紹介します。

更には2021年4月より「大気汚染防止法」の法改正が行われたことで、アスベスト工事に関する規制が強化された為に、調査や届け出が義務化された為に解体費用が高くなってしまう傾向にあります。

これら複数の条件をクリアするために一般的な建物の解体では、複数の関連企業が一つの解体工事を受注、施工する方式により解体業務を実施しますが、日本エコジニアでは自社グループ内ですべての業務を受注及び施工を行うため、中間手数料のカットから低コストでの解体業務を実現しています。

解体費用を安く抑えるコツと、解体することのメリットと空き家を残すことのデメリット

費用をかけてまで空き家は解体したほうが良いのでしょうか？悩んでいる方は多くいらっしゃると思います。
土地を売却する際は空き家を解体することによって売却価格が向上するなど、解体による金銭的メリットが発生するケースがあります。

そこで空き家を解体した際のメリット、空き家を残すことによるデメリットを確認してみましょう。

空き家を解体することのメリット

①更地の方が高く売却できる。

→土地を売却する際、古家付きの土地がすぐ売れる事は稀であり、取り壊し前提の建物を残しておく事で売却期間は伸びる傾向にあります。空き地の条件によってある程度の売却費用が見込める際は、古屋を早期解体し、更地にしてから売却した方が買い手が決まるまでの期間が短く、かつ高額で売却できる傾向にあります。

②空き家を管理する手間が無くなる。

→定期的に窓を開けて空気の入れ替えを行わないと室内に湿気が溜まり、カビやシロアリが発生する原因になります。他にもネズミや地域によってはコウモリなど害虫・害獣の住処にもなってしまいます。

雑草も生えてきてしまいそれが原因で害虫を呼び寄せたり庭木の枝が隣人の家まで伸びて時にはクレームが発生する事もありますし、劣化した空き家は更に解体費用が高くなってしまいます。

③定期的な管理や補修、建物に係る固定資産税などの経費が削減できる。

→②にある管理を業者に任せた場合は当然費用がかかります。その費用は空き家の規模にもよりますが月に5000円〜10000円ほどかかると言われています。特定空き家に指定され、行政代執行された場合の解体費用は持ち主に請求されるなど空き家の放置はコストの積み重ねに繋がります。

④解体費用はかかるがその後の土地売却が行いやすくなる。

→建物付きだと価格が相場より低くなる傾向にある。

空き家があることで地盤の凹凸など土地の状態が把握しづらいため、その後の利活用を検討している人にとって嫌煙されがちです。更には空き家付き物件は解体を前提としたものも多く、売主が解体をすることで中間マージンがカットされ、販売価格を上昇させることもできます。

⑤土地活用を行うことができる。

→空き家を解体することで土地の利活用が可能です。例えば、解体後の更地を駐車場にする事で固定資産税を下げつつ、即時収益性のある運用も可能です。他にも今流行りのプレハブ小屋やトレーラーハウスを置けばすぐに住むことも、簡単にお店を開業することも可能です。土地の利活用は収益を生み出すため、眠らせている空き家があれば是非ご検討ください。

空き家を残すことのデメリット

①時間の経過とともに老朽化していき資産価値が大きく減少した場合に売りたくても買い手が付かない場合がある。

→購入当時は人気の間取りでも時間と共に人気の間取りも変わってきます。それに加えて建物も経年劣化してきますので、時間の経過とともになかなか買い手が付きにくくなるなんてことはよくある話です。

②時間の経過とともに老朽化していき雑草や害虫被害も増え解体費用が高くなる。

→建物を取り壊す際に雑草や植木が伸びているとまず植栽撤去を行わなくてはいけません。ネズミなどの害虫が住んでいた場合にそのまま解体を行うと近隣の方へ迷惑をかけてしまう事になるので害虫駆除を行わなければいけないので、解体費用に＋αの費用がかかってきます。空き家解体のコストを抑える最も重要なポイントは先延ばしにしないことです。

③特定空き家に指定されると固定資産税が6倍になる。

→平成27年5月26日に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されました。

同法における「特定空き家等」に該当した場合に固定資産税・都市計画税の住宅用地に係る課税標準の特例の適用対象から除外されます。

施行前は、空き家であっても200平方メートルまでの敷地部分に対しては、固定資産税を6分の1に軽減するという規定が適用されていましたが、これが一切なくなるため大幅な増税となってしまい、空き家を残しているだけで支払いに対する負担は益々増加します。

④地震や台風などの自然災害で倒壊や破損するリスクが高まる。

→管理を行なっていない空き家の場合、屋根や外壁の亀裂、雨漏りなどに気づかず、災害時に瓦が飛んでしまったり、倒壊してしまうリスクが高まります。放置していた空き家による損傷で周辺住民の方に怪我をさせてしまった、家屋に傷をつけてしまったというトラブルは全国で発生しています。老朽化した空き家は資金面のみならず、様々な危険をはらんでいます。

⑤犯罪者等に狙われやすく、不審者の出入りや、放火の被害に会う危険がある。

→空き家は人の出入りが少ない為に侵入しても気づかれにくく、玄関ドアや窓が施錠されていない空き家だと放火のリスクが高まります。その為、多くの自治体では防犯の観点より空き家対策を進めています。空き家が犯罪に使われてしまえば、場合によっては身に覚えのない責任を追及されてしまう可能性もあります。

ここまで空き家を解体する、しないの二つの方法をご紹介してきました。

しかし、何も空き家の利活用は解体のみではありません。

築年数の浅い空き家であれば解体をすることなく、建物の一部をリフォーム・リノベーションすることで賃貸やレンタルルームとして利活用が可能となります。

※逆に、築年数が古く空き家は利活用をするために全体的なリノベーションが必要となるために予算が高額となる傾向にあるため、構造部分の劣化や害獣・シロアリ被害、耐震性や断熱性など、専門家による調査が重要です。

まずはリフォームとリノベーションの違いについて確認してきましょう。

この二つの言葉、同じ意味と考えてしまいがちですが、実はその意味は大きく異なります。

簡単にいえば、リフォームは老朽化した建築物を新築に近い状態に戻す工程を表し、リノベーションは既存の建築物に工事を加え、既存の建物ものよりも利便性などの価値を高めることを表します。

築年数の浅い、まだ内部構造まで劣化していない空き家であれば、リフォームまたはリノベーションすることで賃貸物件としてよみがえり、毎月の安定的な収益を見込むことが期待されます。

ただし、リフォーム・リノベーションはパッと思いつくだけで壁紙交換・床材張り替え・トイレ・風呂・キッチン・洗面所・外壁・屋根・耐震補強・改修・断熱リフォーム・内窓(二重窓)の設置・シロアリ対策・害獣駆除・予防リフォーム・基礎補強・雨漏り修理とその工程が多岐にわたるため、見積もりの算出には専門家の立ち合いからリフォーム・リノベーション後の設計図までが必要となります。

日本エコジニアでは空き家の解体のみならず、リフォーム・リノベーションのご相談も承っております。思い出の残る建物を解体ではなく利活用したい、そんな方は是非リフォーム・リノベーションもご検討ください。→お問い合わせフォーム